文章来源：由「百度新聞」平台非商業用途取用"http://res.meadin.com/HotelData/151303_1.shtml"

　　日本租賃類住房占總量約30%。截至2013年，日本住宅總存量為6063萬套，其中租賃類住房共有1852萬套，占比約30%。　　-01-　　日本長租租賃住房市場概況　　日本租賃類住房占總量約30%。截至2013年，日本住宅總存量為6063萬套，其中租賃類住房共有1852萬套，占比約30%，而在歷年的新開工中，租賃類住房占比穩定在40%水平。租賃類住房中，歸屬于私人的占比高達79%，歸屬于政府的比例為10%，而歸屬于UR(UrbanRenaissance，獨立行政法人都市再生機構)和社會企業的比例僅為5%，可見日本是以私人住宅租賃為主導的市場。　　圖1.日本出租住房占住房總存量的30%　　數據來源：日本國家統計局，睿信地產研究院　　圖2.出住房中私人住房占比高達79%　　數據來源：日本國家統計局，睿信地產研究院　　日本公寓租金走勢較為平穩，2004年至今，日本三大都市圈的租金走勢較為平穩，首都圈公寓的平均租金穩定在8500yenmonthtsubo水平(約合160元月·平米)，而首都圈中的東京23區的租金為全國最高，在10000-11000yenmonthtsubo區間(200-220元月·平米)。　　日本的專業化管理有效地保證高出租率。日本租賃住房的管理方式正在由私人管理向專業機構管理轉型，1993年全日本共有約1814萬套租賃住房，其中僅有16.5%由專業機構管理，而到了2013年，租賃住房的總量上升至2281萬套，由機構管理的比例也上升至35.8%，等同于10年的增量全部來自機構新增管理租房。出租率方面，受2008年金融危機影響，日本整體住房出租率有所下滑，2013年私人管理下的出租率已降至75%，而專業機構管理下的出租率仍維持在90%的較高水平。　　圖3.日本專業機構的出租率更高　　數據來源：ZenkokuChintaiJutakuShimbunnewspapercompany,睿信地產研究院　　-02-　　標桿企業Leopalace21　　(1)公司概況　　Leopalace21公司成立于1973年，1989年于日本JASDAQ市場掛牌，2004年在東京交易所上市，主營業務為公寓建造及公寓租賃，同時輔助發展酒店、度假村以及老人看護等其他業務。截止2016年，公司運營的租賃房間數量高達56.87萬間，數量位列日本第二，僅次于大東建托，運營物業主要分布在日本的7大區域，其中東京區占比第一，占比29%。2016年公司營業收入為5204.88億日元，其中租賃業務占比81%，建造業務占比14%，實現營業利潤為228.98億日元，其中租賃業務實現營業利潤224.6億日元，建造業務實現營業利潤50.5億日元。　　圖4.2016年Leopalace21業務收入結構　　數據來源：Leopalace21年報，睿信地產研究院　　(2)Leopalace21發展戰略從建造商向租賃運營商轉型　　Leopalace21作為當前日本最大的租賃公寓運營商之一、包租模式的典型代表，在成立之后，經歷過多次戰略轉型，伴隨著日本房地產市場的整體變化，其業務模式也幾經變更。根據公司的戰略方向與經營模式，將公司的發展分為三大階段。　　圖5.Leopalace21分業務營業收入(億日元)及三階段戰略變化情況　　數據來源：Leopalace21年報，睿信地產研究院　　第一階段(成立-1992年)：新房建造開發銷售階段，該階段新房銷售是公司收入的主要來源，80年年代末至90年代初，新房銷售收入平均占比在80%以上。這一階段，租賃業務處于起步階段，主要致力于城市型、一室戶租賃公寓的開發建設以及管理。　　第二階段(1993年-2008年)：建造+租賃協同發展階段，公司建立起建造+租賃協同發展的商業模式，但更加側重建造業務，本質上是以租引建，以包租合約吸引建造訂單。兩大業務的協調發展，使得公司成功度過地產泡沫破裂之后的危機，同時，建造業務的發展反過來也推動了公司管理公寓數量的快速擴張。　　第三階段(2009年之后)：轉型聚焦租賃業務階段，一方面收縮建造業務，并配合租賃業務進行有選擇性布局。另一方面，租賃業務實行精細化發展，重點布局人口正向流動的經濟發達區域。盡管公司依舊實行建造+租賃協同發展，但戰略上發生根本轉變，由之前的以租引建轉變為以建引租，全面轉型為一家專業的租賃公寓運營商。該階段，公司建筑+租賃兩大業務，分別從房源(房東)以及客源(租客)兩端出發，通過土地規劃、公寓建造以及租賃管理等全流程的各類服務，最終形成了房屋全生命周期的業務閉環。　　圖6.Leopalace21建造+租賃商業模式　　數據來源：Leopalace21年報　　(3)Leopalace21核心能力　　Leopalace21作為日本規模化運營的公寓企業，其各方面優勢的構建都緊緊圍繞著承租、收租以及運營的降本增收來實現。　　房源獲取：以建引租，高效率、高品質獲取房源　　依托于建造優勢，圍繞房屋生命周期開展一系列服務使得其獲取優質房源的能力大大增強。公司的建造商屬性，使得其在承租項目時擁有普通包租方沒有的3個優勢，一是拓寬了項目獲取渠道;二是產品定位更能跟進市場需求;三是保證了包租房源的品質。　　表1.Leopalace21在房源獲取端的優勢　　數據來源：Leopalace21年報，睿信地產研究院　　出租模式：長短租組合優化配置　　Leopalace21的出租模式主要以一年以上的長租為主，但為了覆蓋一大批短外派出差的商務人士，公司自1999年起便推出部分房源可作短租(一個月起租)業務，短租業務作為長租業務的補充，目的是為了降低空置率。為避免開展短租業務之后原先的長租客戶傾向于簽訂短租合同，公司在租金上實行差異化戰略，即合約租期越長，月租金價格越便宜，以此吸引有長租需求的客戶盡可能簽長租合約。　　公司長租為主短租為輔的業態，既滿足了客戶群體的多樣化需求，同時長短租錯配也提高了對空置房間的利用效率，并通過短租租金上浮與長租形成差異化，在實現房間最優化配置的同時保障了盈利。公司目前租約結構合理，短租業務的占比約為10%左右。　　表2.Leopalace21常規租約與短租約對比　　數據來源：Leopalace21年報，睿信地產研究院　　招租獲客：線上線下全渠道營銷，團體客戶+個人客戶全覆蓋　　在招租獲客上，Leopalace21非常注重企業團體客戶的開發，相比于分散的個人租客，企業客戶的獲客成本相對較低且合作關系穩定。為了服務企業客戶，Leopalace21在2006年設立一家專門為企業客戶提供住房安置和管理服務的子公司，針對每個重點行業的企業客戶，安排專業的營銷團隊，根據每家企業的特點和需求制定租賃計劃，包括租賃形式、租期長短和租房數量。Leopalace21企業租客占比已連續多年在50%以上，并呈現逐年擴大的趨勢，2016年該比例已達到56%。　　而在個人租客的拓展上，Leopalace21建立了涵蓋線下直營店、加盟店、地區中介合作，以及線上綜合平臺建設的全渠道營銷。目前公司擁有189個直營店以及109家加盟店分布在全日本各地。此外，公司還與2.8萬名當地的經紀人合作拓展招租渠道。針對PC端以及移動端普及趨勢，公司逐步完善自身信息平臺的建設，涵蓋了從前端招租到后端租后服務的全流程信息平臺，信息平臺的完善構建首先使其成為了線上導流獲客的強有力渠道。公司所有的項目信息都可以通過公司建立的信息平臺進行查詢，租客可以在頁面篩選地區、租金范圍、是否需要保證金以及周邊交通設施等信息來快速尋找到與自己需求相匹配的房源。　　租賃服務：提供市場化的全流程服務　　公司構建了完善的全流程信息平臺，其作用不僅在于線上導流獲取獲客上，在服務端，信息平臺同樣發揮著重要的作用。2013年起公司的服務信息平臺MYPAGE投入使用，平臺為租客提供了包括日常用品采購，干洗送貨上門、清理房間等各類型服務，并且服務范圍在持續擴大，僅在2015年新增服務就多達22個。　　圖7.Leopalace21信息平臺mypage頁面　　數據來源：Leopalace21官網，睿信地產研究院　　Leopalace21的信息平臺MYPAGE上提供的服務都是Leopalace21通過與第三方公司進行市場化合作來提供，所有服務均需向第三方公司付費，但針對Leopalace21的租客會有相應的折扣或代金券的優惠。這種模式可以在不增加后臺人員配置的情況下提供更為豐富的服務，既為租客的生活提供了便利，同時也使自己可以專注于租賃公寓的開發與管理，避免人員冗雜導致管理效率低下。Leopalace21服務的運營模式更輕(全部與第三方市場化合作)，真正意義上的重服務，輕運營，這使得公司的運營管控效率得以提高，公司人房比始終處于高位，2016年平均每個員工管理房間數量為161間，總體略高于EQR的管控效率。　　-03-　　對我國長租公寓企業的發展借鑒　　Leopalace21作為日本包租模式的典型公寓運營企業，其對我國長租公寓運營商的借鑒意義在于：(1)建立起獲取房源的能力是先決條件，在租賃土地供給加大的背景下，開發商從土地端介入長租公寓的邏輯更為順暢，未來開發商拿地+服務商包租運營是一種可行的合作模式。(2)高效的招租運營是核心能力，提高租金水平(租金差)以及出租率實現收入增長是盈利的基礎，于此同時，通過信息系統建設以及提高人員管控效率(人房比)實現運營費用集約化則同樣重要。(3)全流程的服務是公寓運營的必須條件，但需平衡服務模式的輕與重，在收入增長與運營費用管控之間尋求一個合適的平衡點。

關鍵字標籤：Taipei main station apartment rental